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收藏!個人住房買賣涉稅政策常見問題解答

2024-06-28  來自: 大連雙誠財務(wù)管理咨詢有限公司 瀏覽次數(shù):104

01問:個人出售自己購買的住房,增值稅稅率是多少?


答:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。


個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。


02問:個人將住房無償贈與子女需要繳納增值稅嗎?


答:涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。家庭財產(chǎn)分割包括下列情形:離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。


03問:個人銷售住房可以代 開 增值稅專用發(fā) 票嗎?


答:其他個人銷售其取得的不動產(chǎn)和出租不動產(chǎn),購買方或承租方不屬于其他個人的,納稅人繳納增值稅等稅費(fèi)后可以向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代 開 增值稅專用發(fā) 票。


04問:我出售了一套之前購買的家庭生活用房,需要繳納個人所得稅嗎?


答:(1)個人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。對轉(zhuǎn)讓二手房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時,納稅人可憑原購房合同、發(fā) 票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。


納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定,對其實(shí)行核定征稅,即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。

(2)個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭唯 一生活用房,取得的所得免征個人所得稅。


05問:個人銷售二手住房,計算個人所得稅時的房屋原值如何確定?


答:房屋原值具體為:


(1)商品房:購置該房屋時實(shí)際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

(2)自建住房:實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。

(3)經(jīng)濟(jì)適用房(含集 資合作建房、安居工程住房):原購房人實(shí)際支付的房價款及相關(guān)稅費(fèi),以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

(4)已購公有住房:原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價格計算的房價款,加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

(5)城鎮(zhèn)拆遷安置住房:

①房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的,為購置該房屋實(shí)際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi);②房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的,所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費(fèi);③房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,被拆遷人除取得所調(diào)換房屋,又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?,所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費(fèi),減去貨幣補(bǔ)償后的余額;④房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,被拆遷人取得所調(diào)換房屋,又支付部分貨幣的,所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款,加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。


06問:個人將贈與的房屋出售,個人所得稅的應(yīng)納稅所得額如何確認(rèn)?


答:受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的,以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額,為受贈人的應(yīng)納稅所得額,依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。


07問:個人銷售住房的時候要交土地增值稅嗎?


答:對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。


08問:個人銷售住房,納稅地點(diǎn)是如何規(guī)定的?


答:其他個人銷售不動產(chǎn),應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。


09問:我將自己名下的住房轉(zhuǎn)讓給配偶,需要繳納契稅嗎?


答:在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有,變更為夫妻雙方共有或另一方所有的,或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有,變更為其中一方所有的,或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有,雙方約定、變更共有份額的,免征契稅。


10問:現(xiàn)在個人換購住房還可以申請退還個人所得稅嗎?


答:自2022年10月1日至2023年12月31日,對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中,新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的,全部退還已繳納的個人所得稅;新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的,按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。


現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為該房屋轉(zhuǎn)讓的市場成交價格。新購住房為新房的,購房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)簽備案的購房合同中注明的成交價格;新購住房為二手房的,購房金額為房屋的成交價格。

享受優(yōu)惠須同時滿足以下條件:

(1)納稅人出售和重新購買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市(地區(qū)、州、盟)所轄全部行政區(qū)劃范圍。

(2)出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān),應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。


11問:個人購買商品住房有契稅優(yōu)惠嗎?


答:自2016年2月22日起:


(1)對個人購買家庭唯 一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。

(2)對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施此項優(yōu)惠政策。


12問:我購買了一套精裝修住房,契稅的計稅依據(jù)包括裝修費(fèi)嗎?


答:承受已裝修房屋的,應(yīng)將包括裝修費(fèi)用在內(nèi)的費(fèi)用計入承受方應(yīng)交付的總價款。


13問:個人購買住房的時候要交印花稅嗎?


答:對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。


14問:個人購買住房的時間如何確定?


答:(1)個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。


(2)契稅完稅證明上注明的時間是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

(3)納稅人申報時,同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的,按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的,以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間;契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的,以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

(4)個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的,其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定,其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書,到稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

(5)根據(jù)國 家房改政策購買的公有住房,以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間,按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。



【補(bǔ)充】自然人賣住房涉稅情況


一、增值稅


1.個人銷售其取得的不動產(chǎn)(不含其購買的住房),應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。


2.個人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)(不含其自建自用住房),以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。


3.個人銷售自建自用住房免征增值稅。


4.個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。


5.個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。


6.涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。


家庭財產(chǎn)分割,包括下列情形:離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。


二、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加


1.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加以實(shí)際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù),如果不需要繳納增值稅,也就不需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加


2.城市維護(hù)建設(shè)稅稅率按房屋所在地分別規(guī)定為:市區(qū)7%,縣城和建制鎮(zhèn)5%,不在市區(qū)、縣城或建制鎮(zhèn)的,稅率為1%。


3.教育費(fèi)附加費(fèi)率為3%,地方教育費(fèi)附加費(fèi)率一般為2%。


4.對增值稅小規(guī)模納稅人按照50%減征印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加,個人也享受最高50%的減征。(關(guān)注當(dāng)?shù)卣撸?/p>


三、個人所得稅


1.個人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。對轉(zhuǎn)讓二手房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時,納稅人可憑原購房合同、發(fā) 票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。


根據(jù)《國 家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)第三條規(guī)定:“納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定,對其實(shí)行核定征稅,即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。”


【補(bǔ)充】(1)個人轉(zhuǎn)讓房屋如果需要繳納增值稅,則個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅,即換成不含增值稅價,賣價/(1+5%);


(2)不動產(chǎn)購置原價:包含的增值稅,即不需要換算。


(3)納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用(發(fā) 票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致)、住房貸款利息(憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除)、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。


2.個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯 一的家庭生活用房取得的所得,暫免征收個人所得稅。


3.以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與,對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅:


(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;


(2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;


(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。


4.通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置,個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),不征收個人所得稅。


四、印花稅


對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。


五、土地增值稅


1.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。


2.以下繼承及贈與房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅:


(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。


(二)房產(chǎn)所有人、土地作用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國 家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。


上述社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全 國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。


六、契稅


1.契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定,并報財政部和國 家稅務(wù)總局備案。對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同)唯 一住房的,減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯 一住房的,減按1%稅率征收契稅。


2.自2016年2月22日起,對個人購買家庭唯 一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。


3.自2016年2月22日起,對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施)


4.對于個人無償贈與不動產(chǎn)的行為,應(yīng)對受贈人全額征收契稅,但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬的情況。


5.在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有,變更為夫妻雙方共有或另一方所有的,或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有,變更為其中一方所有的,或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有,雙方約定、變更共有份額的,免征契稅。

關(guān)鍵詞: 涉稅           

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